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1．房地产行业概况

随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到了一定的控制，但是当前一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。为此，2005 年5 月由建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七部门又联合出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，提出今后要强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度；切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；加强市场监测，完善市场信息披露制度，这一政策的出台将使房地产市场的运作进一步规范。

2．房地产兼并重组的动因

我国房地产行业目前企业众多，规模偏小，产业集中度低，资金规模不足，目前，我国最大的房地产公司中国房地产开发集团公司总资产只有600亿元人民币 。相对其它国家的地产大户资金相去甚远。因此，客观上要求企业之间进行并购重组实现优胜劣汰、产业整合和资源优化配置，通过并购实现低成本扩张和做大做强我国的房地产产业。

企业之间的并购是降低和分散风险；实现企业之间的联合，增强企业的核心竞争力，实现企业资源的优化配置。近两年地产行业的并购，主要表现在北京、上海、深圳等一些实力雄厚的开发商为了拿地或是扩张，突破了以往单独操作项目的传统，而是采用强强联合或是参股、收购的方式，来促进自身发展。具体分析，认为我国房地产行业兼并重组具有以下几点原因。第一、我国的房地产产业政策决定。近两年，我国一直把鼓励支持，规范发展，因地制宜、分别决策作为我国房地产的一个主要方向。同时支持有品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团，为我国的房地产行业的兼并重组提供了政策支持。第二、我国的土地政策的收紧，严格控制土地出让权，几类经营性用地不允许协议转让，这就给了一些有实力的大地产公司的机会，一些靠关系生存的企业或被淘汰或者被整合，使房地产行业向产业集中化转变。第三、这两年，国家在银行利率、存贷款等方面相继出台相关政策，信贷政策的收紧必然使中小企业因资金紧张而纷纷退出，由此形成的市场空白会吸引实力派外行及外资进入，银行资金必然会更多的流向那些真正有实力的企业，行业内外大企业会不失时机的收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。因此也加快了国内房地产行业的整合速度。

3．我国房地产行业兼并重组趋势分析

在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种趋势，第一是一些手中有地但资金实力不强的中小房企因筹钱无门而着急；并且国家宏观调控政策明确提出要加大对囤积土地的治理力度，在这种情况下，对于手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业来说，要想保证土地不被收回只有尽快将手中的土地投入市场开发；同时信贷政策的收紧也使中小企业因资金紧张而选择退出或将现有项目转让套现。这就使得这样的中小企业急需得到大的，资金雄厚的企业的青睐，以使他们摆脱目前的困境。

第二种种情况是一些资金实力雄厚的大房企苦于手中无地而无处投资，他们因为股权资金雄厚，融资渠道广泛，房产质量和服务优良，经营管理成熟而得到业界认可。他们为了谋求自身的健康发展会不失时机的收购兼并那些中小企业以及优质地产项目，从而实现自身规模的不断扩张。在此背景下，房地产企业之间的并购已经成为大势所趋。

对于手中拥有土地，但没有资金开发，融资渠道缺乏、经营管理不好的中、小房地产企业来说，被大企业并购已经成为一种必然。而且在目前土地取得渠道单一且土地供应数量少的情况下，通过公开招标、拍卖的方式取得土地的成本越来越高，尤其是对于外埠房地产开发企业，更加难以取得有利的土地。相比之下，通过并购和股权收购获得土地正在成为一个性价比更高更有效率的手段。在目前地价很高、金融宏观调控的大环境下，资本运作在房地产行业已成为一种非常有效的方式，以战略联盟、获取资源为目的的战略层面并购将逐渐增多。股权资金雄厚、融资渠道广泛、房产质量和服务优良、经营管理成熟的房地产企业将并购那些自有资金不足、缺乏融资渠道、经营管理缺乏诚信观念的企业。通过并购铸造我国的房地产业旗舰与外资抗衡、提升民族房地产业竞争力已是当务之急。过去，我国曾主要靠行政手段等方式组建了中房集团这样的大企业，但今后依靠市场化并购才是出路和方向。行业资金压力、需求增长放缓、土地供给、土地-存货-销售回笼现金开发流程的资金平衡压力、开发模式规范等这些压力集中起来将加快行业并购整合的节奏,加快房地产行业重新洗牌、并购重组和集中度提高的进程，房地产企业将走向质量、品牌、资本的竞争。在竞争中土地资源将更有效的配置到实力强大的企业，市场集中度将不断增加，房地产行业的企业重组将持续进行。

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目 录

CONTENTS

1 研究概述

1.1 研究背景

1.2 研究内容

1.3 研究方法

2 国外房地产业发展现状

2.1 国外房地产业发展特征

2.2 国外房地产业供求格局

2.2.1 商品房建筑情况分析

2.2.2 房地产销售情况分析

2.3 国外房地产产业竞争格局分析

2.4 国外房地产市场地价与房价的关系

3 中国房地产业的现状分析

3.1 2008年中国房地产投资现状分析

3.1.1 房地产产业固定资产投资和收益情况分析

3.1.2 中国房地产产业规模分析

3.1.3 投资趋势增缓

3.1.4 投资结构的变化

3.2 2008年中国房地产开发现状分析

3.2.1 土地开发、开工、竣工情况分析

3.2.2 拆迁规模情况分析

3.2.3 土地审批情况分析

3.3 2008年房地产销售情况分析

3.3.1 房价情况

3.3.2 销量情况

4 中国主要房地产建设相关因素分析

4.1 钢铁行业影响因素分析

4.2 水泥行业影响因素分析

4.3 土地资源影响因素分析

5 中国房地产产业投资政策环境分析

5.1 WTO政策

5.2 新房地产产业政策

5.3 金融政策

5.4 土地政策

6 影响房地产业发展的主要因素分析

6.1 房地产业发展的竞争风险分析

6.1.1 房地产业的市场竞争力分析

6.1.1.1 房地产业的市场竞争格局

6.1.1.2 房地产业市场竞争优劣势分析

6.1.2 房地产业进入退出壁垒分析

6.1.2.1 房地产业高进入壁垒特性分析

6.1.2.2 房地产业退出壁垒分析

6.1.2.3 房地产业进入退出壁垒综合分析

6.2 波特分析

6.2.1 潜在进入者的威胁

6.2.2 供应商的讨价还价能力

6.2.3 购买者的讨价还价能力

6.2.4 现有竞争者的威胁

6.3 影响房地产业开发与销售的因素分析

6.3.1 宏观调控

6.3.2 政策环境

6.3.3 钢铁价格的影响

6.4 中国房地产行业发展存在的问题

7 中国房地产企业兼并重组现状分析

7.1 中国房地产业兼并重组背景分析

7.2 房地产企业兼并重组特点及趋势分析

7.2.1 房地产企业兼并重组特点

7.2.2 房地产企业兼并重组趋势

7.3 中国房地产企业兼并重组的障碍

7.3.1 政策障碍

7.3.2 资金障碍

7.3.3 土地资源

7.3.4 管理障碍

7.4 中国房地产业典型兼并重组案例剖析

7.4.1 深万科

7.4.1.1 并购背景分析

7.4.1.2 并购过程分析

7.4.1.3 并购特点分析

7.4.1.4 并购障碍分析

7.4.2 华侨城

7.4.2.1 并购背景分析

7.4.2.2 并购过程分析

7.4.2.3 并购特点分析

7.4.2.4 并购障碍分析

7.4.3 陆家嘴

7.4.3.1 并购背景分析

7.4.3.2 并购过程分析

7.4.3.3 并购特点分析

7.4.3.4 并购障碍分析

7.4.4 空港股份

7.4.4.1 并购背景分析

7.4.4.2 并购过程分析

7.4.4.3 并购特点分析

7.4.4.4 并购障碍分析

7.4.5 亚泰集团

7.4.5.1 并购背景分析

7.4.5.2 并购过程分析

7.4.5.3 并购特点分析

7.4.5.4 并购障碍分析

8 中国房地产企业兼并重组主体竞争力分析

8.1 深万科(深圳)

8.1.1 公司财务运营情况

8.1.2 生产销售能力分析

8.1.3 市场竞争力分析

8.1.4 市场销售网络

8.1.5 价格策略

8.1.6 购买群体分析

8.1.7 兼并重组趋势分析

8.2 华侨城（深圳）

8.2.1 公司财务运营情况

8.2.2 生产销售能力分析

8.2.3 市场竞争力分析

8.2.4 市场销售网络

8.2.5 价格策略

8.2.6 购买群体分析

8.2.7 兼并重组趋势分析

8.3 陆家嘴

8.3.1 公司财务运营情况

8.3.2 生产销售能力分析

8.3.3 市场竞争力分析

8.3.4 市场销售网络

8.3.5 价格策略

8.3.6 购买群体分析

8.3.7 兼并重组趋势分析

8.4 中远发展（上海）

8.4.1 公司财务运营情况

8.4.2 生产销售能力分析

8.4.3 市场竞争力分析

8.4.4 市场销售网络

8.4.5 价格策略

8.4.6 购买群体分析

8.4.7 兼并重组趋势分析

8.5 空港股份（北京）

8.5.1 公司财务运营情况

8.5.2 生产销售能力分析

8.5.3 市场竞争力分析

8.5.4 市场销售网络

8.5.5 价格策略

8.5.6 购买群体分析

8.5.7 兼并重组趋势分析

8.6 亚太集团（长春）

8.6.1 公司财务运营情况

8.6.2 生产销售能力分析

8.6.3 市场竞争力分析

8.6.4 市场销售网络

8.6.5 价格策略

8.6.6 购买群体分析

8.6.7 兼并重组趋势分析

9 外资房地产企业在中国的兼并重组趋势分析

9.1 国内外资房地产企业发展分析

9.1.1 投资趋势

9.1.2 投资区域

9.1.3 投资特点

9.1.4 投资结构

9.1.5 市场表现

9.2 某某公司

9.2.1 投资趋势

9.2.2 投资区域

9.2.3 投资特点

9.2.4 投资结构

9.2.5 市场表现

9.3 投资与兼并重组趋势分析

10 中国房地产业区域性兼并重组机会分析

10.1 环渤海经济区 （北京，天津）

10.2 长三角经济区 （上海，江苏）

10.3 珠三角经济区 （深圳，广州）

10.4 东北

10.5 中部

10.6 西南

10.7 西北（陕西、重庆、成都）

11 中国房地产业专业性兼并重组机会分析

11.1 房地产企业与上游企业兼并重组机会分析

11.1.1 钢铁

11.1.2 水泥

11.2 房地产企业与下游企业兼并重组机会分析

11.3 房地产企业与其他行业兼并重组机会分析

12 中国房地产业规模性兼并重组机会分析

12.1 大型规模企业兼并重组机会分析

12.2 中型规模企业兼并重组机会分析

12.3 小型规模企业兼并重组机会分析

13 中国房地产产业兼并重组风险分析

14 中国房地产产业兼并重组建议

略……

（如需详细目录，请来电索取）