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目 录
CONTENTS
第一部分 房地产行业发展现状
第一章 房地产行业概况 1
第一节 房地产的基本知识 1
一、房地产的定义 1
二、房地产行业的特点 2
三、房地产的分类 5
第二节 支持房地产长期景气的因素 7
第二章 我国房地产行业发展现状 10
第一节 2007年房地产发展分析 10
一、2007年我国房地产投资特点 10
二、2007年4季度全国70个大中城市房价 12
三、2007年房地产市场运行状况 13
四、2007年12月一线城市房地产价格指数 17
第二节 2008年我国房地产市场变化分析 21
一、2008年1月房贷市场现状 21
二、2008年影响楼市走向的四大因素 24
三、房地产“拐点”之争引发的思考 28
四、2008楼市调控政策风平浪静 34
五、2008年房地产房价走势展望 36
六、2008年1月一线城市房地产市场分析 42
第三节 中国土地市场分析 74
一、2007全国土地市场年终回顾 74
二、2007年中国地王盘点 79
三、2008年土地市场发展趋势预测 89
第四节 房地产政策调控分析 90
一、2008年政策对房地产市场的调整内容 90
二、2008年住宅写字楼面临的政策考验 91
三、2008年政策抑制房地产行业风险分析 94
四、政策破解“夹心层”住房难 97
五、内地房地产企业境外融资陷入低潮 100
六、高CPI下加息可能性分析 103
七、中国下半年楼市调控或放松 103
第五节 2008年房地产行业投资因素分析 104
一、2008年房地产市场基本判断 104
二、2008年土地供应结构调整分析 105
三、2008年土地调控政策指向分析 107
四、2008年抑制住房需求因素分析 108
五、2008年影响供给增速因素分析 110
第二部分 上海市场发展现状
第三章 上海房地产发展现状 113
第一节 上海房地产发展宏观环境 113
一、2007年上海市经济社会发展情况 113
二、长三角楼市变化趋势 137
三、上海警惕房地产价格波动危及信贷资产安全 139
四、2008年上海住房建设计划公布 141
五、上海将严管房地产中介 143
第二节 上海房地产状况分析 144
一、上海商品住宅成交量继续下滑 144
二、上海零售物业市场特征 145
三、“经济租用房”上海现雏形 146
四、2007年上海全市成交商品房概况 148
五、2008年2月沪商品住宅均价跌破万元 148
六、上海春节 期间各大区域低价热销楼盘汇总 150
七、楼市成交连续下滑市场需求依旧强烈 163
八、上海工业房地产市场分析 166
第四章 上海房地产市场运行分析 169
第一节 2007年上海市房地产金融运行概述 169
第二节 上海市房地产运行指数分析 170
一、2008年1月上海房地产指数分析 170
二、2007年12月上海房地产指数分析 173
三、2008年1月上海房屋租赁指数分析 175
四、2007年12月上海房屋租赁指数分析 176
五、2008年1月上海二手房指数分析 178
六、2007年12月上海二手房指数分析 180
七、2007-2008年1月上海二手房区域价格单价及指数 181
八、2007年12月上海工业地产指数 204
九、2007年4季度上海地价指数分析 208
第三节 上海市部分地区房地产状况 210
一、普陀楼市重心移向万里桃浦 210
二、北上海房地产市场现状 211
三、东上海房地产市场现状 212
四、松江新城四月迎来小高潮 213
第五章 上海住宅市场分析 216
第一节 别墅市场分析 216
一、2007年上海别墅市场成交分析 216
二、别墅市场高端和经济型两端好卖 216
三、2008年1月上海独立别墅市场分析 218
第二节 2007年上海住宅用土地出让分析 221
第三节 二手房市场分析 224
一、2008年1月上海二手房市场情况 224
二、2007年12月二手房成交情况 225
三、外籍投资客活跃二手房市场 227
四、上海高端二手房价走势分析 228
第四节 商品房市场分析 230
一、2007年12月上海楼盘涨跌互现 230
二、春节 后商品房新增供应量大幅攀升 231
三、2008年3月上海楼市迎来供应小高峰 232
四、2008年3月上海楼市或现打折高峰 234
五、春节 后新房上市成交及价格分析 235
第六章 上海写字楼市场分析 238
第一节 2007年上海写字楼市场状况 238
一、2007年写字楼市场趋势分析 238
二、2007年上海写字楼市场发展回顾 242
三、2007年上海写字楼市场发展态势 244
四、上海销售型写字楼供应量多年来首降 246
五、外资银行抢滩沪陆家嘴写字楼市场 248
第二节 2008年上海写字楼发展趋势 251
一、2008年五大商圈空置率及物业租金展望 251
二、2008年上海写字楼供应量分析 253
三、2008年上海写字楼供应区域分析 254
四、2008年上海写字楼发展趋势 255
五、2008年上海写字楼供需分析 257
第三部分 行业发展格局分析
第七章 房地产发展格局及策略分析 261
第一节 房地产市场发展格局 261
一、2007年“地王”频现 261
二、房地产市场上演变局 264
三、2007年房地产百强企业研究 267
四、上海房地产企业前50强 271
五、上海国资房地产资源整合 273
六、上海地产垄断时代到来 276
第二节 房地产企业生存状况 278
一、中小房企的生存危机 278
二、房地产企业杠杆融资难再续 281
三、中国百强房地产企业融资优势明显 284
四、中小地产商纷纷借壳融资 285
五、2008年下半年中国将掀起地产收购潮 288
第三节 房地产企业经营与发展 289
一、加强房地产文化营销对策与建议 289
二、房地产企业竞争力分析 291
三、地产企业规模经营取胜之道 293
四、地产企业集团化发展分析 295
五、中国房企管理转型面临的挑战 297
六、“碧桂园开发模式”分析 304
七、多因素制约中国地产商海外市场发展 308
第八章 上海房地产重点企业分析 312
第一节 绿地集团 312
一、公司概况 312
二、发展概况 313
三、市场开发 316
第二节 大华集团 317
一、公司概况 317
二、企业战略 320
三、楼盘概况 321
第三节 复地（集团）股份有限公司 324
一、公司简介 324
二、业务发展 326
三、2007年财务状况 327
第四节 上海中星（集团）有限公司 330
一、公司简介 330
二、发展经验 331
三、公司动态 337
第五节 上海农工商房产(集团)有限公司 338
一、企业简介 338
二、战略规划 339
三、发展概况 342
第六节 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 346
一、公司简介 346
二、公司动态 347
三、公司经营情况 349
四、2007年公司财务数据 351
第七节 上海张江高科技园区开发股份有限公司 357
一、公司简介 357
二、公司经营情况 359
三、2007年公司财务数据 360
第八节 上海新黄浦置业股份有限公司 367
一、公司概况 367
二、公司动态 368
三、2007年公司财务数据 371
第九节 上海世茂股份有限公司 377
一、公司概况 377
二、公司发展战略 378
三、2007年公司财务数据 380
第十节 中华企业股份有限公司 387
一、公司简介 387
二、公司经营情况 387
三、2007年公司财务情况 392
四、公司发展战略与计划 397
第四部分 行业政策及发展趋势
第九章 房地产行业国家政策分析 401
第一节 深度影响楼市的政策 401
一、2007年的主要调控政策 401
二、2008年推进房地产税制改革 407
第二节 上海房地产政策分析 409
一、上海首次将土地出让金将纳入人大监督 409
二、上海重构住房保障体系 410
三、上海住房开发贷款大幅度萎缩 412
四、上海外管局联手房地局严查外资炒楼 413
五、上海将研究实施“租房贴费”政策 413
六、《物权法》对上海房地产开发领域的影响 415
第十章 上海房地产发展趋势及投资分析 418
第一节 2008年房地产行业运行趋势 418
一、2008年全球房地产成交量预测 418
二、2008年国内房价走势预测 418
三、2008年楼市调控不松懈 419
四、70/90已成主流小户型 421
第二节 上海房地产投资分析 424
一、2008上海楼市新热点 424
二、地铁商业项目风靡楼市 425
三、“地铁＋地产”的香港地铁物业经营模式 427
四、商业地产发展趋势 430
五、社区商业地产潜力分析 433
六、后工业地产时代产业集群地产分析 436
附录：上海解决城市低收入家庭住房困难的实施意见 440
图表目录
图表：我国商品房销售额增长与GDP增长之间的关系 3
图表：1999-2006年北京、上海和全国的房价收入比 32
图表：1970-2005年主要OECD国家实际房价年均增长率 37
图表：2003年6月-2008年2月美国联邦储备基金利率走势 38
图表：2003-2007年三季度我国银行业住房贷款余额 39
图表：不同贷款利率和首付比例情况下投资者所要求的最低房价涨幅 40
图表：主要城市2008年政策性住房建设情况 41
图表：2001-2007年上海房价走势 41
图表：1997-2007年天津商品房供求状况及价格分析 43
图表：1997-2007年天津房地产投资状况分析 44
图表：1999-2007年天津商品房开工建设情况分析 45
图表：2004-2007年土地购置面积和开发面积的变动情况 46
图表：2005-2007年天津房地产开发资金来源变动情况 47
图表：2001-2006年天津新增外来人口带来潜在住房需求 48
图表：2000-2007年天津人购房能力分析 48
图表：2004-2007年天津房地产行业利用外资变动情况 49
图表：2004年-2007年一线城市供求矛盾分析 50
图表：2004-2007年北京商品房开发投资情况分析 51
图表：2004-2007年上海商品房开发投资情况分析 51
图表：2004-2007年重庆商品房开发投资情况分析 52
图表：2004-2007年广州商品房开发投资情况分析 53
图表：2004-2007年上海商品房开工建设情况分析 54
图表：2004-2007年北京商品房开工建设情况分析 55
图表：2004-2007年重庆商品房开工建设情况分析 56
图表：2004-2007年广州商品房开工建设情况分析 56
图表：2004-2007年北京土地购置及开发情况分析 58
图表：2004-2007年上海土地购置及开发情况分析 59
图表：2004-2007年重庆土地购置及开发情况分析 60
图表：2002-2007年广州土地市场变动情况分析 61
图表：2002-2007年深圳土地市场变动情况分析 62
图表：2004-2007年北京商品房销售面积变动情况 63
图表：2004-2007年北京商品房销售价格变动情况 64
图表：2004-2007年上海商品房销售面积变动情况 65
图表：2004-2007年上海商品房销售价格变动情况 65
图表：2004-2007年天津商品房销售面积变动情况 66
图表：2004-2007年天津商品房销售价格变动情况 67
图表：2004-2007年重庆商品房销售面积变动情况 67
图表：2004-2007年重庆商品房销售价格变动情况 68
图表：2004-2007年广州商品房销售面积变动情况 69
图表：2004-2007年广州商品房销售价格变动情况 69
图表：2004-2007年深圳住宅销售面积变动情况 70
图表：2004-2007年深圳住宅销售价格变动情况 71
图表：2006年沪、深、京、津、穗和渝城市人均可支配收入 72
图表：2006年22座城市城市化带来户籍人口增加数比较 73
图表：2006年沪、深、京、津、穗和渝城市新增外来人口潜在住房需求 73
图表：1998-2007年全国土地购置面积 74
图表：1997-2007年全国商品房销售面积 75
图表：1998-2007年全国土地开发面积 76
图表：1998-2007年全国累积购置土地未开发面积 76
图表：2007年中国土地交易成交价格总价前十名 80
图表：2007年中国土地交易成交价格总价前十名所在区域的分布 81
图表：2007年中国土地交易成交价格总价前十名成交溢价情况 82
图表：2007年中国土地招拍挂市场地面地价前十名 83
图表：2007年中国土地招拍挂市场地面地价前十名分布图 83
图表：2007年中国土地招拍挂市场楼面地价前十名 84
图表：2007年中国土地招拍挂市场楼面地价前十名分布图 84
图表：2007年中国土地招拍挂市场出让面积前十名 85
图表：2007年中国土地招拍挂市场出让面积前十名分布图 85
图表：2007年长三角地区土地交易成交价格总价前十名 86
图表：2007年长三角地区土地交易成交价格总价前十名分布 86
图表：2007年珠三角地区土地交易成交价格总价前十名 87
图表：2007年珠三角地区土地交易成交价格总价前十名分布 88
图表：2007年环渤海地区土地交易成交价格总价前十名 88
图表：2007年环渤海地区土地交易成交价格总价前十名分布 89
图表：2003-2007年上海市生产总值与增长趋势 113
图表：2003-2007年上海市全社会固定资产投资总额与增长情况 114
图表：2007年上海市居民消费价格指数 115
图表：2007年上海市主要农副产品产量 116
图表：2003-2007年上海市工业增加值与增长情况 117
图表：2007年上海市六个重点发展工业行业占工业总产值的比重 117
图表：2007年上海市主要工业产品产量 118
图表：1998-2007年上海市社会消费品零售总额与增长情况 119
图表：2007年上海市货物运输量与旅客发送量 120
图表：2003-2007年上海市国际旅游入境人数与增长 122
图表：2007年上海市中外资金融机构本外币存贷款 123
图表：2007年上海市证券、期货、银行间同业拆借市场成交额 123
图表：2003-2007年上海市外贸进出口总额与增长 124
图表：2007年上海市外贸出口市场结构 125
图表：2007年上海市浦东新区主要经济指标 126
图表：2007年上海市城市基础设施建设投资 127
图表：2007年上海市公用事业发展情况 127
图表：2003-2007年上海市信息产业增加值与增长 128
图表：2007年上海市信息技术应用 129
图表：2007年上海市各级各类学校学生情况 130
图表：2003-2007年上海市R&D支出及其相当于生产总值的比例 131
图表：2003-2007年上海市卫生机构情况 132
图表：2003-2007年上海市新增就业岗位情况 134
图表：2003-2007年上海市城镇居民人均住房居住面积 135
图表：2008年1月上海商品房总成交量与住宅成交对比 164
图表：2008年1月上海各区商品房成交量情况 165
图表：2008年1月中房上海综合指数 170
图表：1999年10月-2008年1月中房上海指数走势 170
图表：2007年12月中房上海综合指数 173
图表：1999年10月-2007年12月中房上海指数走势 173
图表：2008年1月上海房屋租赁指数 175
图表：2007年12月上海房屋租赁指数 176
图表：2008年1月上海二手房指数报告 178
图表：2007年12月上海二手房指数报告 180
图表：2007年3月-2007年8月上海市浦东新区二手房价格指数 182
图表：2007年9月-2008年1月上海市浦东新区二手房价格指数 183
图表：2007年4月-2007年8月上海市普陀区二手房价格指数 185
图表：2007年9月-2008年1月上海市普陀区二手房价格指数 186
图表：2007年4月-2007年8月上海市卢湾区二手房价格指数 187
图表：2007年9月-2008年1月上海市卢湾区二手房价格指数 188
图表：2007年3月-2007年8月上海市黄浦区二手房价格指数 189
图表：2007年9月-2008年1月上海市浦东新区二手房价格指数 189
图表：2007年4月-2007年8月上海市静安区二手房价格指数 190
图表：2007年9月-2008年1月上海市静安区二手房价格指数 191
图表：2007年3月-2007年7月上海市杨浦区二手房价格指数 192
图表：2007年8月-2008年1月上海市杨浦区二手房价格指数 193
图表：2007年3月-2007年7月上海市虹口区二手房价格指数 194
图表：2007年8月-2008年1月上海市虹口区二手房价格指数 195
图表：2007年3月-2007年7月上海市闸北区二手房价格指数 196
图表：2007年8月-2008年1月上海市闸北区二手房价格指数 197
图表：2007年3月-2007年8月上海市徐汇区二手房价格指数 198
图表：2007年9月-2008年1月上海市徐汇区二手房价格指数 199
图表：2007年3月-2007年8月上海市长宁区二手房价格指数 200
图表：2007年9月-2008年1月上海市长宁区二手房价格指数 201
图表：2007年3月-2007年8月上海市闵行区二手房价格指数 203
图表：2007年9月-2008年1月上海市闵行区二手房价格指数 203
图表：2007年12月份上海郊区工业物业租金参考表 205
图表：2007年12月份上海郊区工业物业售价参考表 205
图表：2006年9月-2007年12月份上海郊区工业物业租金走势图 206
图表：2006年9月-2007年12月份上海郊区工业物业售价走势图 206
图表：2007年12月份上海工业物业各区需求分布图 207
图表：2007年12月份上海各区需求单层、多层厂房情况 207
图表：2007年12月份上海工业物业面积需求分布图 208
图表：2007年12月份上海各区工业物业面积需求分布状况 208
图表：2007年1月-2008年1月上海独立别墅供求走势图 218
图表：2007年1月-2008年1月上海独立别墅成交走势图 219
图表：2007年1月-2008年1月上海独立别墅价格走势 220
图表：2007年11月上海各区写字楼可售情况 246
图表：2007年11月上海各区写字楼新增供应情况 246
图表：2007年11月上海各区写字楼成交情况 246
图表：2000年至2008年2月上海零售物业供应、需求及空置率图示 251
图表：2000年至2008年2月上海零售物业市场首层租金图示 251
图表：2007-2009年上市上海甲级办公楼项目 254
图表：2007中国房地产百强企业综合实力前10名 268
图表：2007中国房地产百强企业规模性前10名 268
图表：2007中国房地产百强企业盈利性前10名 269
图表：2007中国房地产百强企业成长性前10名 270
图表：2007中国房地产策划代理企业综合实力前10名 271
图表：1998-2006年大华集团销售成交（面积）示意图 318
图表：2007年上半年复地集团开发项目 326
图表：2007年上半年复地集团签约售出总建筑面积 326
图表：截止2007年上半年复地集团土地储备面积 326
图表：2007年上半年复地集团简明综合利润表 327
图表：2007年上半年复地集团简明综合资产负债表（1） 328
图表：2007年上半年复地集团简明综合资产负债表（2） 329
图表：2007年上半年复地集团简明现金流量表 330
图表：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司股本结构 347
图表：2007年上半年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司主营构成 351
图表：2007年前三季度上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司利润分配表 351
图表：2007年前三季度上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司资产负债表 352
图表：2007年前三季度上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司每股指标表 355
图表：2007年前三季度上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司获利能力表 356
图表：2007年前三季度上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司经营能力表 356
图表：2007年前三季度上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司偿债能力表 356
图表：2007年前三季度上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司资本结构表 356
图表：2007年前三季度上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司发展能力表 357
图表：2007年前三季度上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司现金流量分析表 357
图表：2007年上海张江高科技园区开发股份有限公司主营构成 360
图表：2007年上海张江高科技园区开发股份有限公司利润分配表 361
图表：2007年上海张江高科技园区开发股份有限公司资产负债表 362
图表：2007年上海张江高科技园区开发股份有限公司每股指标表 365
图表：2007年上海张江高科技园区开发股份有限公司获利能力表 365
图表：2007年上海张江高科技园区开发股份有限公司经营能力表 365
图表：2007年上海张江高科技园区开发股份有限公司偿债能力表 366
图表：2007年上海张江高科技园区开发股份有限公司资本结构表 366
图表：2007年上海张江高科技园区开发股份有限公司发展能力表 366
图表：2007年上海张江高科技园区开发股份有限公司现金流量分析表 366
图表：2007年上半年上海新黄浦置业股份有限公司主营构成 371
图表：2007年前三季度上海新黄浦置业股份有限公司利润分配表 372
图表：2007年前三季度上海新黄浦置业股份有限公司资产负债表 373
图表：2007年前三季度上海新黄浦置业股份有限公司每股指标表 376
图表：2007年前三季度上海新黄浦置业股份有限公司获利能力表 376
图表：2007年前三季度上海新黄浦置业股份有限公司经营能力表 376
图表：2007年前三季度上海新黄浦置业股份有限公司偿债能力表 376
图表：2007年前三季度上海新黄浦置业股份有限公司资本结构表 377
图表：2007年前三季度上海新黄浦置业股份有限公司发展能力表 377
图表：2007年前三季度上海新黄浦置业股份有限公司现金流量分析表 377
图表：2007年上海世茂股份有限公司主营构成 380
图表：2007年上海世茂股份有限公司利润分配表 381
图表：2007年上海世茂股份有限公司资产负债表 382
图表：2007年上海世茂股份有限公司每股指标表 385
图表：2007年上海世茂股份有限公司获利能力表 385
图表：2007年上海世茂股份有限公司经营能力表 385
图表：2007年上海世茂股份有限公司偿债能力表 386
图表：2007年上海世茂股份有限公司资本结构表 386
图表：2007年上海世茂股份有限公司发展能力表 386
图表：2007年上海世茂股份有限公司现金流量分析表 386
图表：2007年中华企业股份有限公司项目营收情况 390
图表：2007年中华企业股份有限公司主营业务分行业情况表 391
图表：2007年中华企业股份有限公司主营业务分产品情况表 392
图表：2007年中华企业股份有限公司主营业务分地区情况表 392
图表：2007年中华企业股份有限公司主要财务状况变动情况 393
图表：2007年中华企业股份有限公司主要经营成果变动情况 394
图表：2007年中华企业股份有限公司主要现金流量变动情况 395
图表：2007年中华企业股份有限公司获利能力表 396
图表：2007年中华企业股份有限公司经营能力表 396
图表：2007年中华企业股份有限公司偿债能力表 396
图表：2007年中华企业股份有限公司资本结构表 396
图表：2007年中华企业股份有限公司发展能力表 397
图表：2007年中华企业股份有限公司现金流量分析表 397
图表：2008年中华企业股份有限公司主要项目情况 399
略……
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